分析:万科涨停创新高 房地产调控未见放松

2017-11-22 09:45:09来源:作者:panpan
【新闻评论】

  房地产调控未见丝毫放松之际,龙头房企的股价却创出新高。其背后,除了消息面的刺激因素,还有龙头房企在资源储备、转型潜力上的深厚积累。

  21日,以万科为代表的A股房地产板块表现活跃,整体涨多跌少,万科股价更是创出历史新高,以31.79元/股的涨停价报收。中华企业、财信发展等此前有一定幅度调整的区域性地产股也出现涨停。此外,华侨城A、金地集团涨幅在6%左右,世联行、招商蛇口、新城控股、阳光城等涨幅均超过3%。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,地产股表现不错充分说明房地产板块的基本面依然获得市场认可,尤其是近期众多房企都在冲刺年度销售业绩,地产股的大涨是对其业绩预期的体现。也有业内人士认为,多重因素助推房地产股的上涨,其中,龙头房企在未来上升空间更大。

  以万科为例,今年前十个月,万科实现销售金额4328.9亿元,同比增38.8%。而根据兴业证券日前发布的纪要,万科有关负责人在回复投资者关于万科总货值的提问时表示:项目资源方面,加上10月份新获取的500多万平方米,未来总的可结算资源约1.35亿平方米,可售规模在9500万平方米左右。此外,就推盘而言,今年第四季度可能更集中。今年上半年,市场好,推盘相对多一些,但下半年推盘会更多。最后两个月的推盘量预计比9、10月份多。

  关于转型,万科董事会主席郁亮日前接受采访时表示,万科未来的发展理念,就是以人民的美好生活为中心,要成为美好生活场景师、创新探索试验田、实体经济生力军、和谐生态建设者。

  中信证券研报认为,万科销售表现超越行业平均水平,且由于高效拿地,未来货值充裕度将不成问题。目前的行业环境有利于万科这样的龙头企业,再加上该公司融资成本低,拿地优势明显,维持偏低的净负债率对股东并非最优选择,2018年,公司净负债率有望超过50%。另外,物业、物流地产、长租公寓等新业务进展迅速,也成为万科估值体系的重要补充。

  中金公司则表示,积极看好明年A股地产板块投资机会,其判断,龙头房企将有40%左右的上涨空间。

  对于行业冷暖,中型房企也有切身体会。新城控股高级副总裁欧阳捷向记者透露,该公司今年的销售情况也很不错,主要得益于公司的布局符合市场发展趋势,在新城控股进入的45个城市中,一二线城市和三四线城市的配比比较均衡。另外,公司的住宅和商业并进的战略在今年也取得了良好的效果。

  中原地产首席分析师张大伟指出,龙头房企的销售额持续刷新历史纪录。截至10月底,碧桂园、恒大、万科、融创等龙头公布的销售业绩均已超过了2016年全年。而且,龙头房企转型加速,布局合理。此外,对住房租赁的鼓励政策出台,加快了部分房企的业务转型,这也受到了市场关注。

  另据上证报资讯统计,今年三季度,基金房地产板块进行了加仓。三季报数据显示,基金配置房地产股的市值占净值比和占股票投资市值比例分别为0.53%和3.12%,而上期数值分别为0.5%和2.79%。与此同时,其他机构则小幅减持房地产股,三季报上市公司前十大股东榜显示,包括保险、QFII、社保、券商、阳光私募在内的机构合计持有69.94亿股,占总股本比例为4.27%,而上期为5.18%。

  万科、恒大年度市值之争或已确定:不只是一个涨停板的事

  2017年房企龙头之争基本尘埃落定,最新数据显示,截至10月,销售额前三名的依次为碧桂园、万科和恒大,三家企业年销售额均超4000亿元。考虑到房企年度目标已完成90%,因此最后变数不会太大。但三家企业年终市值之争仍颇具看点。

  11月21日,万科低开高走,并于尾盘强势涨停,收报31.79元。与此同时,港股万科企业大涨7.37%,收报29.15港元。令万科总市值再度反超中国恒大,并将优势扩大到140亿元。相对于另一巨头碧桂园来说,目前万科市值领先优势已扩至1036.71亿元人民币。

  数据显示,截至21日,万科总市值为3411.93亿元人民币(注:A股市值3086.54亿元+H股市值325.39亿元)。而21日中国恒大股价表现平平,仅涨1.56%,报29.30港元,总市值为3854亿港元,约3271.66亿元人民币。同样是港股上市的碧桂园,21日涨幅不足1%,市值为2798亿港元,约合人民币2375.22亿元人民币。从近期港股内房股表现来看,碧桂园基本告别冠军之争,而中国恒大仍有机会。

  2017年至今,港股房地产板块演绎了一场精彩绝伦的大牛市。其中中国恒大、融创中国涨逾500%,成为地产板块绝对龙头。而碧桂园、雅居乐集团涨幅均超200%。此外,龙湖地产、富力地产等也有强劲表现。不得不提的是,今年7月27日,中国恒大大涨13.88%,市值达3116亿港元,其总市值历史上首次超越万科,也因此恒大地产集团董事局主席许家印身家达到了317亿美元,超越王健林成中国地产首富。此后近4个月时间内,万科、恒大互有攻守,轮流坐上冠军宝座。而碧桂园的股价在9月18日创新高后,一直处于盘整阶段。

  对于后市而言,目前更多机构偏向于相对滞涨的A股房地产龙头。其中国泰君安分析师申思聪就认为,由于2017年地产板块与A股估值差异逐渐拉大,目前板块估值向上修正空间充足,随着基本面抵达拐点,预计行业将进入业绩驱动的市值扩张周期中。而受益于新董事会经营动力提升、租赁市场政策推出的加快、“轨道+物业”模式扩宽等利好刺激,万科有望迎来有望在存量时代力拔头筹,估值更具吸引力。

  此外,有市场分析人士称,目前距2017年结束仅有1个多月时间,基金年终“排名战”激战正酣,集255家机构(含券商集合理财、保险产品、基金资管计划、基金集合理财、基金等)宠爱于一身的万科有望开启一轮年尾行情,要知道A股最显著一个特征就是——细分龙头一旦开涨,便没完没了,21日大涨或是一个信号。

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