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来源： 作者： 发布时间：2008-02-16
尽管07年多次加息，但天津房地产开发资金来源中，国内贷款所占比重较06年有所上升，如果08年货币政策继续收紧，天津房地产开发受到的影响将更大，有可能降低商品房供给量。
纵向比较，从全国来看，国内贷款和自筹资金年末所占比重小于年初，而定金及其他预付款和个人按揭贷款所占比重则相反，说明开发商可以部分转嫁年末银行信贷紧缩的影响；而天津，国内贷款所占比重年末和年初基本持平，这有可能提高开发商的信贷成本。
因此，在天津严格执行央行货币紧缩政策的情况下，天津房地产开发企业受到的影响相对较大。
2.4商品房需求将持续旺盛
2.4.1城市化带动旺盛商品房需求
由于城市化的不断深入，一方面带来大量的拆迁改造，引起商品房的被动需求，另一方面带来城镇人口的增加，积累商品房需求。仅分析后者，2000年以来，天津外来人口新增数量（除去人口自然增长部分）逐年增加，相应带来的新增住房需求也在上升。总体上讲，2000-2006年共新增常住人口65.17万人，户籍人口中非农业人口增加33.84万人，以06年人均住房面积26.05平方米来算，分别增加1697.68和881.53万平方米，分别占06年销售面积的116.39%和60.44%；仅06年，新增的住房需求面积约在201.37-790.13万平方米之间，占06年销售面积约在13.81%~54.17%之间。随着滨海新区的建设和天津城市化水平的提高，未来新增人口将更多，新增的商品房需求也将增加。 高手云集的股票论坛http://bbs.miaogu.com
2.4.2天津相对购房能力改善
天津人均可支配收入，自00年开始逐年提高，年增长率10.49%，尤其是07年前11月，月均达到17.51%，人们的收入水平在增加；房价增长率，自05年以来呈下降趋势；房价与人均可支配收入增长率之间的差距在缩小，07年前11月累计增长率差额为-0.2%，人们的相对购房能力有所改善。
2.5天津房地产利用外资规模在迅速扩大
房地产开发资金来源中，外资所占的比重07年有快速的提升，前11个月累计较同期增长0.7个百分点；同时外资流入天津房地产市场的速度也在加快，07年前11月累计同比增长207.1%。房地产业利用外资的规模在扩大。
外资的流入不仅可以促进房地产开发投资的增加，而且可以助推商品房需求。因此，人民币升值带来的资产升值和资本套利的机会，将吸引大量的外资进入房地产行业，推动供给和需求增长。
2.6看好08年天津房地产
在天津房地产市场供求矛盾加剧的情况下，08年商品房供给增长率不高，而城市化带来的新增需求的增加以及相对购房能力的改善，08年天津房地产市场依然看好。
3.一线城市房地产市场比较分析
在此，我们以北京、上海、深圳、广州、天津和重庆作为一线城市。
3.1一线城市供需矛盾突出 下载股票软件http://ruanjian.miaogu.com
从07年前11月销售竣工比来看，广州、重庆、天津和上海都大于1，北京则围绕1上下波动，07年前11月为1.04；另外，04年以来，重庆、天津和上海的销售竣工比呈上升趋势，广州自05年末开始逐渐增加，北京则较为平稳，仅从此指标看，上述5座城市房地产市场供求矛盾依然存在，部分城市有加剧的趋势。
3.2开发投资
从投资额绝对量上讲，07年，从高到低依次为北京、上海、重庆、天津等；从投资增长率来看，依次为重庆、广州、天津、北京和上海等；短期来看，重庆和广州商品房供给将较快，其他城市较为平稳，深圳则有所下降；一线城市投资增长率低于全国水平，未来房地产调控的重点有可能转移到二三线城市。
北京商品房供给平稳增加
04年以来，北京房地产开发投资额逐年增加；同比增长率，04-05年呈下降趋势，06，07年有所上升，其中07年略高于06年，但投资增速较为平稳，月均约16.82%；环比增长率，06年月均增长率最高，21.15%，07年下降到16.63%，其中07年四季度如往年一样，增长率较高，因此未来北京商品房供给将继续增加，但增速与07年差不多，调控风险较小。
上海商品房供给减速增加
04年以来，上海房地产开发投资额缓慢增长；同比增长率，自04年30.4%，逐年下降到07年的2.5%，其中07年1、2季度有所上升，但3季度为负，4季度略有回升；环比增长率，自04年月均增长率9.64%，逐年下降到06年的-2.4%，07年略回升到-0.69%，因此未来上海商品房供给将减速增加，调控风险不大。 金岩石
短期重庆商品房供给减速增加
04年以来，重庆房地产开发投资额缓慢增长；同比增长率，自04年2月的47.6%，下降到07年3月的17.9%，07年后3季度快速回升，月均30.13%；环比增长率，05年月均增长率最高，20.02%，07年下降到15.92%，其中07年下半年，增长率呈上升趋势，因此未来重庆商品房供给增速将较快，但受到调控的风险可能较大。
08年广州商品房供给将增长很快
04年以来，广州房地产开发投资额逐年增长；同比增长率，04年以来呈上升趋势，04，05年相对平稳，月均3.33%，而06年为13.9%，07年前11月进一步增长到31.01%，同比增长率加快；环比增长率，04-06年月均增长率28.46%，07年上升到37.78%，增长较快；因此08年广州商品房供给增速将较快，但受到调控的风险可能较大。
