保利地产(600048)股票06月23日行情观点:业绩一般,但短期走势加强,可考虑低吸

2022-06-23 14:10:18来源:新浪网千股千评作者:乔峰

今日保利地产股票行情观点:业绩一般,但短期走势加强,可考虑低吸

保利地产股票2022年06月23日14时10分报价数据:

代码名称最新价涨跌额涨跌幅昨收今开最高最低成交量(万股)成交额(万元)
600048保利发展16.430.392.43116.0416.0516.6615.946095.7599844.65

保利地产股票今日走势图

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文丨张怡梅 荣灿

6月,上海复工复产正在有序推进中。截至目前,上海第二轮新盘已经开始上市认筹,第二批土地也即将通过招拍挂的形式集中入市。在这几批次的参与企业中,有国资背景的企业成为市场供应主体,担当起责任。

据界面楼市上海统计,在上海2022年首轮土拍拿地中,国企占据了拿地房企的七成比例。截至上海第二批次入市楼盘名单公布为止,有国资背景的房企也贡献了2022年上海入市项目的一半供应。目前,本着资金实力强、品质更有保证的特点,有国资背景的房企作为拥有实力的房地产开发商成为不少购房者的首要选择。

制图:界面楼市上海制作

统计数据显示,在上海2022年入市的两批次共79个楼盘中,有40个楼盘的开发商是国企或有国资背景,占比约50.6%,其稳健实力可见一斑。其中,房企巨头招商、保利、中铁建等典型房企在上海数盘并推,数量上来看,保利推出5个项目,位列第一;招商、中建分别以4个项目排名第二;华发拥有3个项目;中铁建和中企拥有2个项目。

从2018年到2022年,保利多项目入市,保利玲珑公馆、保利玲钥公馆、保利云上、徐汇天悦、保利锦上、保利云上澄光、保利天汇等相继入市,保利世博项目预测将于2022年下半年入市。今年入市的天汇世纪玺,是保利的“天字系”项目,更是保利最高级别产品的代表作品。保利作为央企,在上海布局区域有大虹桥、临港以及世博市中心等,产品有天字系、云上系等,综合能力相对完善。

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近几年发展突飞猛进的“中建系”—中建东孚在上海布局多年,销售规模也一路追赶,今年推盘项目数量跟保利、招商旗鼓相当,但其品牌和标杆代表作有待与一线房企较量。

上海本土国企多为城市一级开发与区域开发主体,品牌发展较为低调,在品牌方面不如全国性房企或某些民企开发商。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,国企项目表现活跃,体现了国企当前的能力更强一点,对于购房者而言,更多的关注国企的产品更具性价比。

制图:界面楼市上海

据界面楼市上海统计,在上海市国有建设用地使用权出让公告沪告字[2022]第015、016号出让的40幅土地中,国企拿地29幅,占比72.5%。今年,上海房地产行业大环境相对紧缩,这部分国企仍然手握大量现金在上海继续拿地。

据界面楼市上海了解,2017年,招商蛇口制定了“重返上海”的战略;2020年,招商蛇口斥资约百亿元在上海拿地,拿地金额位列上海前三;2021年,招商在上海3个批次供地中,总拿地金额达到169.7亿元;2022年,一批次供地就拿地4幅,金额达169.4亿。

除招商外,建发和中铁建均拿地3幅;中铁诺德、港城和中建八局均拿地2幅;其余国企、央企均拿地1幅。

针对国企央企投资上海房地产市场这一现象,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,自2021年起,上海国企托底现象较为明显,针对有限的土地市场,国企拿地较多这一现象,对消费者而言是好事,因为相比民营企业,国企交房更有保障。

  2022年即将过半,郑州的第一轮集中供地才姗姗而来。

  图片来源:图虫创意

  6月22日,郑州正式拍卖第一批集中供应的15宗地。土拍过程并不激烈、胶着,仅仅2个半小时,10宗城改地、5宗公开招拍挂土地全部顺利出让,其中13宗地底价成交、2宗溢价成交,收金106.74亿元。

  中指研究院河南公司总经理梁波涛称,从拍卖结果看,房企参拍并不激烈。目前郑州的房地产市场仍处于底部恢复期,销售依然承压,房企当下主要发力点仍是促销售、促回款,拿地普遍极为谨慎。

  地方国企托底,郑州地产集团独揽5宗地

  郑州此次推出的15宗地主要在主城区,其中管城区4块、金水区3块、中原区3块、高新区2块、郑东新区2块、惠济区1块。从土地属性看,7宗为城改用地、3宗为合村并城用地,5宗为政府储备用地。

  郑州地产成为拿地主力,以底价分别拿下管城区金岱李城改地块、管城区大王庄城改用地、中原区须水城改用地、惠济区古荥镇城改用地及中原区一宗商品住宅用地,总地价为34.03亿元。当然,郑州地产并非“独吞”5宗地,而是分别携手了中原发展、管城建投、惠济建投等地方性城投公司。

  据郑州地产官网信息,其成立于2003年,2011年由郑州市国资委出资组建郑州地产集团有限公司,主要从事片区做地、城市更新复兴、基础设施建设与运营管理、产业园区开发建设与运营、停车场综合开发、城市资产运营管理、房地产开发与经营等业务。

  值得一提的是,近期因“最高学历楼盘”永威金桥西棠项目停工陷入舆论漩涡的永威置业也出手拿地,以底价1.8亿元拿下永威城七期地块(即十八里河城改用地);而今年出现资金问题的融创却“失约”原融创城后期地块(即管城区大王庄城改)。

  此外,龙头房企也现身郑州本次土拍。其中,万科、碧桂园以零溢价率各入一宗地,成交价为4.2亿元和3.9亿元。央企保利以13.09亿元拿下郑东新区一宗商业住宅用地,溢价率8%,折合楼面价20663元/平方米。该地块是本次土拍中最优质土地,位于北龙湖“龙头”位置,保利借此落下在郑州北龙湖片区的第三子。

  北龙湖是郑州楼市的一块“高地”,引来众多房企抢驻。尤其是2015年以来,该片区接连出现“地王”,不断牵动郑州楼市的神经。楼面价也从最初的3000元/平方米左右节节攀升,最高时曾达37000元/平方米。

  和大多数城市的土拍一样,民营房企也是郑州土拍中的“少数派”,但龙湖拿下溢价率最高、竞争最激烈的一块地。该地块位于管城区童心路南、文德路西,经过一个多小时的争夺,龙湖以12%的溢价率、总价9.35亿元拿下。该宗地曾于去年第二轮供地中终止出让。此次重新挂出,起拍价下降了2.40亿元。

  为避免流拍,提前调整出让规则

  事实上,去年第二批集中供地时,郑州原计划出让15宗地块,但在土拍前一日终止了其中4宗地块的出让,最终成交的11宗地块有10宗以底价成交;“临时退场”的土地在第三轮集中供地中进一步增加,原定出让25宗地块,11宗地在开拍前终止挂牌,最终的平均溢价率仅为0.64%。

  也因此,郑州为这次土拍做足了准备。今年4月,郑州市自然资源和规划局开始试行国有建设用地使用权出让用地预申请制度。根据该制度,郑州的土拍实行“三步走”,即发布意向出让公告、预申请人提出用地预申请、实施公开出让。

  “发布意向出让公告”环节除了线上发布预出让公告,土地部门还将在线下组织开展招商推介。有意向用地的单位不仅要提交书面《郑州市国有建设用地使用权出让预申请书》,还要作出相关承诺。在此基础上,郑州土地部门拟定土地出让初步方案、报请市政府批准,并组织公开出让活动。换言之,为避免流拍,郑州土地部门已提前寻找好意向买家,且买家已做出一定承诺。

  此外,郑州还通过下调土地竞买保证金、供地批次“由三变四”等措施,降低房企参拍的门槛。本次供地中,除北龙湖板块3号地的保证金为起始地价50%外,其余地块均下调为20%。

  而在2016年郑州出台的“最严土地令”中,除大棚户区改造用地外,涉住宅用地的土地出让竞买保证金缴纳比例曾提高到100%,溢价部分土地出让金要在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

  2021年2月,郑州将土地竞拍保证金降至挂牌价的50%。今年3月初出台的郑州“十九条新政”将土地竞拍保证金下调至挂牌价的20%,且土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳,进一步降低开发商拿地成本,减轻资金压力。

  事实上,郑州是今年最早迈出楼市政策系统化调整步伐的城市之一,除了3月的“郑十九条”,郑州还于4月推出青年人才新政;5月下调房贷利率,首套房贷利率最低为4.25%;6月将二套房首付比例降至40%,开展全市商品房促销月活动等。

  不过,目前资金压力依然是房企拿地的主要阻力,而郑州的高库存、楼市流动性或也让资金有限的房企持观望态度。

  据贝壳研究院郑州分院数据,截至今年2月,郑州主城区的金水、中原、管城、高新、二七等区房地产去库存周期均超过了18个月。其中金水区库存量最大、达23992套,去化周期高至35.4个月。

  从成交来看,郑州2021年新房销售约163450套,创近六年新低,不仅比2020年下降32.9%,甚至不及2018年的一半。二手房销售约65450套,为近六年来第二低,比2020年度下降了3.73%。

  据诸葛找房数据研究中心数据,今年4月郑州新建商品住宅成交6892套,环比3月下跌11.25%;5月成交4884套,环比上月继续下跌29.14%,同比下跌73.54%。

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