万科a(000002)股票02月22日行情观点:基本面差,走势较强,可考虑波段操作

2021-02-22 11:23:30来源:新浪网千股千评作者:乔峰

今日万科a股票行情观点:基本面差,走势较强,可考虑波段操作

万科a股票2021年02月22日11时23分报价数据:

代码名称最新价涨跌额涨跌幅昨收今开最高最低成交量(万股)成交额(万元)
000002万科A29.78-0.06-0.20129.8429.8430.129.522550.0975919.3

万科a股票今日走势图

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摘要:多地继续推出监管政策,国内租赁市场正处于无序走向有序的积极变革之中。

观点指数新年伊始,全国多地租赁政策积极推行。在此背景下,国内长租公寓市场逐渐向好。

企业层面,为应对巨大的租赁需求,部分拥有房企背景的长租企业积极开启房源储备。近期,龙湖集团斥资约7亿元先后在福州拿下2宗地,将建成冠寓产品,合计将推出约1700间长期租赁住房。

同时,碧桂园亦加紧开启对长租业务的发展步伐。1月22日,碧桂园文商旅集团长租公司宣布,于2021年1月成功签下大连、烟台、青岛3个项目管理合同,储备房源超3000套。

此外,亦有国家队新入局长租公寓行业,如中建东孚新推出了长租公寓品牌“中建·幸孚+公寓”以及“幸孚里服务式公寓”,涵盖“青年、白领、金领”三条产品线,以应对目前市场需求。

地方层面,多地继续针对租赁市场推出监管政策,逐步建立租赁行业长效监管机制;此外,中国人民银行将加大住房租赁市场发展金融支持,促进市场平稳健康发展。住建部亦表示,推动出台《住房租赁条例》,加快完善长租房政策。

整体来看,国内租赁市场正处于无序走向有序的积极变革之中。

自如继续折桂,世联红璞易主

1月农历新年将至,部分公寓企业进入休整期,整体发展速度有所减缓,月内房企系公寓企业相对活跃。据观点指数发布的“2021年1月中国长租公寓发展指数TOP20”榜单显示,自如再夺单月榜首,万科泊寓和龙湖冠寓则分居二三名。

本月,部分房企依托融资优势,积极为长租业务发债“输血”。如万科2021年面向合格投资者公开发行的住房租赁专项公司债券(第一期)(品种一)和(品种二)1月29日起在深圳证券交易上市,两个债券合计发行金额达到30亿元。

结合往年市场数据来看,租赁住房行业的融资产品以住房租赁专项债和ABS为主,主体大多为实力较为雄厚的房企系公寓品牌。而部分独立第三方公寓企业融资难度则较大,这一状况在2020年并无明显改变。不过,随着长租公寓市场规范以及业务模式的逐渐成熟,相信其他公寓企业的融资情况会逐渐得到市场支持。

值得注意的是,中海长租公寓5个项目集中开业,均位于北京上海深圳、苏杭流动人口密集城市,月内新增房源近2000间。另据调研结果显示,中海长租开业五个月以上的项目平均入住率高达95%。

另一方面,BIG+碧家扩展迅速,1月22日,碧桂园文商旅集团长租公司宣布于2021年1月成功签下大连、烟台、青岛3个项目管理合同,储备房源超3000套。

相较其他头部房企,碧桂园建立长租公寓业务的时间较短。2017年12月29日,碧桂园首个长租公寓项目“BIG+碧家国际社区上海国家会展中心店”才正式开业运营。数据显示,目前碧桂园长租业务储备房源6万间,开业房源超1.5万间,签约管理面积超过160万平米,其中自持租赁物业13万平方米,累计投入资金超过25亿元。

另外,世联行就1月5日深交所对其5.3亿出售世联集房相关事项的关注函作出了回应,透露此次出售股权的同时亦受让世联集房43家子公司股权,是为了实现公寓管理业务向轻资产模式转型这一战略目的。

整理世联红璞发展历史,2015年,世联行发布“世联集”,而后正式推出“世联红璞”,世联行正式入局长租公寓。

来源:公开资料、观点指数整理

此次世联行剥离长租业务,或与其持续亏损有关。

来源:企业公告、观点指数整理

在国资入局后,世联行就持续进行资产剥离,包括房地产经纪业务“爱房·带客通”、世联小贷及本次的世联集房。消息称,世联红璞目前仍在正常运营当中,而后续世联红璞的发展路途如何,国资如何对资产盘活,仍是未知数。

此外,部分公寓企业响应政策,针对租户开启了“就地过年”优惠策略。2020年12月30日,国务院联防联控机制综合组印发通知,鼓励企事业单位灵活安排休假,引导职工群众在春节期间尽量在工作地休假。据不完全统计,北京天津上海河北河南山西山东吉林等24个省份倡议就地过节。

来源:公开资料、观点指数整理

从短期来看,针对租户的免租策略或许会使公寓企业短期收入受到一定影响,但长期来看,这有利于企业建立良好的品牌形象与提高客户粘性,带来良好的社会口碑以及品牌效应。

民法典实行,租赁监管新升级

2020年5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,自2021年1月1日起施行。同时《民法典》亦对租赁住房实行了系列新规,租赁市场进一步规范。

来源:公开资料、观点指数整理

受2020年长租公寓企业频繁暴雷影响,如何确保租户权益、维护租房秩序是近期政策的着重发力点。

1月6日,住房和城乡建设部部长王蒙徽公开表示,要推动出台《住房租赁条例》,加快完善长租房政策。整顿规范租赁市场秩序,加大对“高进低出”、“长收短付”以及违规建立资金池等现象的整治力度,防止“爆雷”风险。降低租赁住房税费负担,对租金水平进行合理调控。

此外,要支持人口净流入的大城市发展共有产权住房,供应范围以面向户籍人口为主,逐步扩大到常住人口,同时要开展灵活就业人员参加住房公积金制度和住房公积金支持租赁住房发展试点。

北京在租赁住房方面亦有新的动向,1月12日,北京市住建委等三部门联合印发《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》。《意见》明确强调,要提高集体土地租赁住房项目供地质量,并将房源统一纳入全市租赁监管服务平台。同时,北京将会在2021年开工建设1万套集体土地租赁住房,投放市场运营5000套房源。

整体来看,未来租赁住房发展将会在增加租赁房源供给、保障租赁权益、规范并支持租赁企业的发展等方面有所侧重。

经历了疫情困境的大考,租赁市场的问题也开始凸显,相信随着相关规范与利好政策不断推出与完善,国内租赁市场亦会逐步向好。

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原标题:“养猪”正成为科技大厂的新战场

华为的“智慧养猪”项目方兴未艾,对应的连锁反应已经开始发酵。

金新农趁机释放了生猪养殖向智能化迈进的信号,低迷多日的股价随即开始上涨;唐人神公开表态称智慧猪场管理平台正在有序推进,公司将全面推动智能化养猪;正邦科技和新希望也陆续对外表态,智能化、自动化养猪将是大势所趋……

不出意外的话,继网易、阿里、京东等互联网企业跨界养猪,碧桂园、万科等房地产企业进军养猪业后,华为的“南泥湾”项目将再度把“养猪”推向风口。

01 生猪行业有了新变量

人类对猪的驯化,据说已经有9000多年的历史,西汉第一位布衣丞相公孙弘在发迹前就有“海边牧猪”的故事。但生猪的规模化养殖到了19世纪末才出现,所谓的现代化规模养殖仅有40多年的时间。

而中国的生猪养殖又有一些特殊:中国人每年要消耗掉5000多万吨的猪肉,几乎占全世界总消耗量的50%,但中国养猪行业仍然以散养户为主,市场前20企业的占有率都不到10%,典型的“大行业、小公司”的格局。

为何看起来有些“畸形”的市场,偏偏在过去几年中屡屡成为资本市场的宠儿,以至于出现了上千家房企转行养猪的一幕?

答案离不开“养猪”的高利润。根据牧原股份发布的2020年度业绩预告,归属上市公司股东的净利润约为270亿元,比去年同期增长341.58%,平均一头猪的利润为1500元,相当于两瓶贵州茅台酒的利润。

仅仅将原因归于养猪的“暴利”,恐怕还不足以吸引华为们的眼球,毕竟生猪行业每隔三四年的时间就会出现一轮猪周期:猪肉价格上涨——养猪行业扩产——生猪产能过剩——猪肉价格下跌——养猪大户转行——生猪供应下降——猪价再次上涨。倘若错判了猪周期,哪怕是行业的头部玩家也可能被迫出局。

真正诱导局外人鱼贯而入的变量其实是“非洲猪瘟”。2018年出现的非洲猪瘟直接导致国内的生猪存栏量减少40%以上,猪肉市场随后开启了近3年的涨价潮,并深深改变了国内生猪养殖的市场格局:无情的“非洲猪瘟”迅速淘汰了散养户,一直悬而未决的模式之争也渐渐有了清晰的答案。

国内养殖行业主要有两个流派,一是牧原代表的“自建自繁自养”的重资产模式,二是温氏代表的“公司+农户“的轻资产模式。

2020年以前,牧原的市值被温氏牢牢压制,但在2020年后却出现了两极化的现象,牧原的市值一路暴涨,温氏的市值却在持续下跌,最终拉开了2000亿元的差距。个中原因并不难解释,牧原对产业链的严格把控验证了集约化、标准化在对抗不确定因素方面的优势,而温氏赖以生存的轻资产模式遗憾错过了生猪价格持续上涨的红利。

生猪养殖的重资产模式被深层次验证,或许就是科技大厂们看到的机会。

02 “养猪”是一门技术活

可能在很多人的印象中,“养猪”几乎是没有技术门槛的生意,以至于“北大才子卖猪肉”的行为成了十几年前的现象级新闻。这样的偏见显然成了一种常识,房地产企业的闻风而动就是最好的例子。

恰恰是房地产企业的“诚实”,让外界看到了生猪行业复杂的一面。

2014年末的时候,喜欢定小目标的王健林宣布在贵州投资10亿元,目标是建设30万头规模的土猪扩繁厂、屠宰加工厂和饲料加工厂。然而刚过了一年多的时间,万达就放弃了自己的养猪计划,彼时给出的解释是:“盖个十万头猪的猪场要几个亿,我们盖个五星级酒店才多少钱?”

“不信邪”的许家印在万达终止养猪计划同年,高调宣布斥资3亿元在贵州援建110个养猪农牧基地;到了2018年,万科和碧桂园也按耐不住内心的冲动,纷纷开始部署养猪大业……结果告诉我们,看似不差钱的房地产企业只是在猪场内外反复试探,并未在“养猪”的征途上坚定的走下去。

并非是房地产企业不贪恋养猪的暴利,而是踏出了半只脚便感知到了养猪的水有多深。

以2020年赚的盆满钵满的牧原为例,沉甸甸的成绩单可谓在资本市场出尽了风头,关于牧原的58份研报都给出了“买入”或“增持”的评级。可稍微细究下牧原的经营状况,诸如大股东频繁的股权质押、短期借款比例较高、业绩增长的不确定性等内部问题,远没有奠定与市值匹配的市场地位。

确切地说,牧原的暴涨有一定的运气成分。对于一家市场份额仅有3%的龙头企业,想要在市场中上演强者恒强的马太效应,还需要给出足够的硬实力。比如当猪肉的价格下行后,养殖企业的利润空间注定将被压缩,而在非洲猪瘟常态化的局面下,围绕安全防控的刚性投入将不断增加,牧原们如何继续保持领先态势?

经济学给出的答案是降低成本,以低成本作为穿越“猪周期”的筹码

牧原们寻找的路径是提升生产效率,对应的例证也有很多。牧原曾经以不低于2万的月薪在部分高校中招揽人才,目的正是吸引高素质人才进入养殖业,补充生猪行业所欠缺的智力资源;同样的道理,金新农、正邦科技、唐人神等在华为曝出进军“智慧养猪”消息后的动作,也在某种程度上证实了养殖业的诉求。

03 科技大厂抛出橄榄枝

网易、阿里、京东、华为等科技大厂先后推出的“养猪计划”,出发点或许是为了解决牧原们的切肤之痛。

网易的“养猪”充满了小资情怀。据说是烫火锅时吃到了一份可疑的猪血,丁磊萌生了自己去养猪的想法。不管这些故事是否属实,单就网易味央最近的战略方向来看,选择的终归是一条对外赋能的路。

阿里、京东等与“养猪”的渊源,甚至可以归结为To B的产物。在互联网向To B转型的大背景下,无论是阿里云的AI养猪,还是京东数科的“猪脸识别”,本质上都是以新技术对传统的养殖模式进行改造。

华为似乎也没有例外。按照华为在2020农牧数智生态发展论坛上的演讲,所谓的“智慧养猪”无外乎向猪场输出ICT技术,包括传感器、物联网技术以及背后的人工智能算法,重心在于猪场设施的升级。

简单来说,房地产企业进军养猪行业的考量可能是从中分一杯羹,而科技厂商的目的在于赚猪场的钱。如果说房地产企业是牧原们眼中的“野蛮人”,科技厂商则善意地抛出了合作的橄榄枝。

作为养殖“门外汉”的科技厂商,能否撬开猪场的大门呢?至少可以找到两个有利的积极信号。

一是网易味央和浙江基投的合作,后者将承担味央猪场的投资和建设。经历了“自建自繁自养自销”的重模式后,网易味央有意将模式进一步变轻,即向合作伙伴输出养殖模式,自身专注于营销和运营。诸如浙江基投等玩家的加入,某种程度上预示着网易探索出的养殖模式和商业模式已经被外界所接受。

二是牧原、温氏等头部企业的表态。比如牧原曾多次向媒体开放“智能化养猪场”,特别是在非洲猪瘟爆发时采用巡检机器人进行消毒、监控等工作。虽然牧原等头部企业尚未透露和科技厂商合作的消息,单就彼此对“智慧养猪”模式的理解来看,猪场的智慧化转型中终究绕不过华为、阿里、百度等科技企业。

只是需要厘清的是,目前“智慧养猪”只是一种共识性的存在,尚未成为生猪行业的主流模式。即使是温氏、牧原、新希望等养殖规模最大的头部企业,资金的主要用途仍在于产能扩张和上下游产业链的延伸,在“智能猪场”方面的投入并不明显。华为、阿里等“养猪新势力”,还有很长一段路要走。

04 千亿级市场的新机会

站在科技厂商的立场上,“智慧养猪”可能不是一条容易走通的路,却是不可错失的蓝海市场。简单算一笔经济账的话:2020年末国内的生猪存栏为4.07亿头,猪舍的成本在1000元/头左右,可以说是名符其实的千亿级市场

何况从潜在的市场趋势来看,并不缺少短期内破局的可能。

一方面,生猪期货已经于2021年初在大商所上市,参考美国生猪养殖规模的集中化进程,生猪期货扮演了不可或缺的角色。大型养殖企业可以通过生猪期货规避市场价格波动的风险,进而不断倒逼中小散户退出市场。至少在美国推出生猪期货的20多年里,5000头以上特大型生猪养殖场的存栏量占比从20%提升至74%,国内不无存在依靠生猪期货加速集中化进程的可能。

另一方面,规模化生产将在很大程度上保障平稳的市场供应,继而平抑“猪周期”,迫使生猪行业的竞争重心转向生产成本和生产效率。而“智慧养猪”的想象空间在于:通过物联网、大数据、人工智能等技术将人解放出来,不仅减小了疫情等不确定风险,也将加速猪场向标准化、无人化过渡。在国内生猪行业开启集中化进程的背景下,“智慧养猪”注定是牧原们跳不过的必选题。

也就不难理解华为在这个时间节点进军“智慧养猪”的动机,中国养殖业持续千年的“小农模式”正在出现瓦解的裂痕,生猪养殖的现代化、规模化、标准化已经是社会上下的主流意志,此时进场无疑是拿到先手棋的绝佳时机。

可以预见的是,华为绝非是最后一个宣布“养猪”的科技大厂,当国内生猪养殖的市场格局进一步明晰,还将有越来越多的科技玩家涌入。

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