保利地产(600048)股票06月06日行情观点:业绩疲软,走势较强,可考虑波段操作

2020-06-06 14:12:13来源:新浪网千股千评作者:乔峰

今日保利地产股票行情观点:业绩疲软,走势较强,可考虑波段操作

保利地产股票2020年06月06日14时12分报价数据:

代码名称最新价涨跌额涨跌幅昨收今开最高最低成交量(万股)成交额(万元)
600048保利地产14.86-0.23-1.52415.0915.0915.0914.686371.4794233.49

保利地产股票今日走势图

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原标题:释放人才红利?央企股权激励提速扩面 来源:人民网-中国央企新闻网

框架明晰化,实操细节化。随着最新政策的出台,央企释放人才红利的预期也迅速在市场升温。

近日,国务院国资委印发《中央企业控股上市公司实施股权激励工作指引》(下称《指引》),明确央企股权激励提速扩面,加快健全骨干和核心科研技术人才的正向激励机制,充分调动各类人员积极性和创造性,推动企业实现高质量发展。

党的十九大以来,央企控股上市公司实施股权激励的数量明显增加。公开数据显示,目前已有53家央企控股的119家上市公司实施了股权激励。但总体上,这一数据仅占央企控股境内外上市公司数量的30%,覆盖面仍有待提高。

国资委有关专家、央企相关负责人、业内人士在接受人民网记者采访时均表示,国资委此时发布《指引》是对《政府工作报告》《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》的积极响应,将为国企改革落实落细和加速推进提供有力支撑

“因企而异”科学制定 加大股权激励力度

《指引》落地,早有端倪。去年11月,国资委就曾印发《关于进一步做好中央企业控股上市公司股权激励工作有关事项的通知》。

“这次出台的《指引》主要是使国有控股上市公司股权激励政策得到有效实施,或者说使股权激励政策更好落地,以此来推动更多的央企入局。”国资委研究中心研究员许保利表示。

《指引》对于上市公司股权激励方式做出了明确规定。对于不同的行业、不同的公司性质,《指引》提出要“结合所处行业经营规律、企业改革发展实际、股权激励市场实践等因素科学确定激励方式”。

“此举将有利于适应更多元、广阔的资本市场环境。” 怡安翰威特咨询全球合伙人,高管薪酬和公司治理咨询中国区业务负责人倪柏箭说。

进一步加大股权激励力度,是此次《指引》发布的要义。对于小市值上市公司及科技创新型上市公司,《指引》提出,可以适当上浮首次实施股权激励计划授予的权益数量占股本总额的比例,原则上应当控制在3%以内。

“在国家提倡科技创新、增加国力、增强央企实力的大趋势背景下,此举通过更加强化的激励力度,对央企上市公司创新发展给予更加大力的支持”。倪柏箭说。

除此以外,《指引》还指出:董事、高级管理人员的权益授予价值,根据业绩目标确定情况,不高于授予时薪酬总水平的40%。股权激励对象实际获得的收益,属于投资性收益,不再设置调控上限。

上海荣正咨询董事长郑培敏向记者分析认为,提高股权激励力度,将有助于公司吸引和留住核心人才,在人才市场的竞争中掌握主动权。

结合企业自身实践,中国远洋海运集团有限公司董事、党组副书记孙家康表示,股权激励机制将经营管理团队和核心骨干人才的利益与企业发展紧密结合,有效提升激励对象的归属感和忠诚度,同时有效激发内生动力,打造出一批新的盈利增长点,使核心人才队伍更加稳定。

“宽进严出”灵活考核 鼓励人才持续激励

业绩考核方面,目前对于不是分期实施的方案,《指引》中明确可以不考核授予业绩。倪柏箭认为,对于央企上市公司来说,选择实施股权激励的时机将更加灵活。

《指引》同时对于权益生效时的业绩考核要求也进行了适当放开:原先政策中要求权益生效时业绩不低于授予时上一年业绩、前三年业绩及同行业平均业绩(或对标企业75 分位值)水平,调整为可以根据实施时公司近三年平均业绩水平、上一年度实际业绩水平、同行业平均业绩(或对标企业75 分位值)水平。

“结合公司经营趋势、所处行业特点及发展规律科学设置,体现前瞻性、挑战性,给予企业在方案设计上更多灵活空间、鼓励企业向更加市场化的方向进行探索。”倪柏箭说。

郑培敏认为,“宽进严出”灵活考核有助于上市公司结合公司所处行业特点、发展阶段,科学设置业绩考核体系,尝试建立中长期股权激励制度。

此外,《指引》引导企业分期实施股权激励,明确权益授予后至少锁定两年,解锁后在不低于三年内分批生效。

“这样的分期授予方式将使得股权激励成为企业定期人才盘点和付薪的常规工具,有利于持续调动核心骨干人才的积极性,达到持续激励、人才保留,推动国有资产保值增值,国有资本做强做优做大。”韦莱韬悦人才与奖酬业务亚太区董事总经理方晔表示。

“提质增效”解决难点 推进国企改革进程

2017年,中国远洋海运集团有限公司以改革重组为契机,逐户推动重组后的上市公司实施股权激励计划,用3年时间实现了10家控股上市公司股权激励全覆盖。2019年年底,又有新兴铸管、中航光电、中航资本等上市公司采用回购的方式实施股权激励。

怡安翰威特咨询公司提供的数据显示,近三年,国有控股上市公司中股权激励普及率从10%逐步上升到2019年末的18%。仅在2019年,就有59家国有控股上市公司推出了股权激励计划,创历史新高。实施股权激励的A股央企2019年净利润增长率平均为15.2%,显著高于未实施的A股央企。

“此次出台的《指引》指导性非常强。” 中国建筑集团有限公司人力资源部总经理单广袖认为,《指引》一是赋予了企业更大灵活性,同时对过往多项政策规定进行了系统集成,充分体现了放活与管好的统一;二是能够有效帮助企业构建更加科学合理的股权激励评审管控工具,为企业用好股权激励提供了系统的设计框架;三是体现了鲜明的市场化导向,为健全企业市场化激励约束机制,激发企业活力,解决痛点堵点难点问题提供了政策指引。

中国建筑集团目前拥有7家上市公司。单广袖表示,将利用好政策红利,加快推进符合条件的所属子企业实施股权激励。同时在国资委政策的指导下,统筹运用好限制性股票、股票期权、科技型企业股权和分红激励等在内的多种中长期激励工具,逐步形成短中长相结合、激励与约束相匹配、物质与精神激励相结合的正向激励体系。

更多受访对象也表示,《指引》的发布将加速推进国企改革进程。

“《指引》发布在全国两会结束后,是对《政府工作报告》的积极响应,既体现了国资委加大授放权的力度,又体现了激励的合理性与科学性,更体现了高质量发展要求,为国有企业改革落实落地和加速推进提供了政策支撑,也将对即将颁布的《国企改革三年行动方案》的落地实施起到积极作用。”中智人力资源管理咨询有限公司董事长、总经理李双说。

许保利认为,对上市公司股权激励应放在国有企业改革有关政策的背景下来看待,国有企业改革出台的各项政策应该相互协调,很多政策之间是关联的甚至是制约的,做好政策之间的协调工作,政策效果才能更好的体现出来。

(责编:王醒、杜燕飞)

  原标题:【深度】海南自贸港火热,那里的房企还好吗?

  记者 | 傅林林

  过去的2年多时间内,海南全境限购让房企的日子并不好过,但随着近日《海南自由贸易港建设总体方案》公布,海南的地产销售们又活跃了起来。

  尽管这份方案并未对房地产发展有过多提及,但并不妨碍销售们发挥着主观能动性,“现在看海南就要看长期价值,而不像以前的短期炒房了,未来的升值空间还有很大”,一位海南当地销售向界面新闻表示。

  与销售的乐观态度相比,海南的多位地产从业人士却很难从中解读出政策对这片海岛的房地产业务还有多少“好感”。

  对开发商来说,这里早已不是当年那个购房者挤破头买房的天堂了。2019年海南房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%,销售均价保持在1.5万元/平方米左右,价格基本平稳。

  随着海南确定摆脱对房地产依赖的方向确立,这里的开发商要寻找嫁接自贸港的新路径了。

  全岛限购这两年

  赶上海房地产行业最近一段高光期的大型房企是融创中国,他们在2016年正式进入海南市场,并在开始之初就布局了6个项目。当时前十房企中仅有龙湖没有进入。

  这一时期的海南楼市正处于攀升之际,仅2016年上半年,海南全省土地供应114宗,同比上升30%,供应面积471.77万平方米,同比上升42%,商品房成交73671万套,同比上升44%,成交金额603亿元,同比增长26%,与之对比的是成交均价为9993元/平方米,同比下跌15%。

  外界认为当时的海南房价被低估,投资者络绎不绝赶来。

  但此后海南楼市政策一路收紧,先后在土地、填海等方面发布更严政策,多家开发商因为填海问题被处罚。

  火热的海南市场也迎来了全岛限购。2018年4月22日,海南省发布通知,实施全域限购。针对不同限购区域,非省内户籍居民家庭购房需提供在海南省累计24个月,海口、三亚、琼海三地更是要求60个月及以上的个人所得税或社会保险缴纳证明,并且还有限售期。

  这对于2017年之后进入海南楼市的房企来说非常不利,那时候进入的房企也很难再拿到项目。

  2017年,泰禾广深区域正式进入海南市场,10月份,泰禾在海口注册两家子公司。不过在进入一年多时间后,泰禾一直拿不到项目,随后退出了海南市场

  华夏幸福同样是2017年进入的海南,当年12月华夏幸福海南区域事业部还曾发布招标公告,显示其项目位于海南省儋州市、文昌市、三亚市及其他区域。但此后项目没有更新,有消息人士向界面新闻表示:“华夏幸福目前在海南仅有一个火炬孵化器项目。”

  龙湖集团也是2017年才进入的海南市场,但直到2019年龙湖才拿下三块商业用地,至今仍没有住宅项目入市。

  龙湖集团CEO邵明晓此前曾表示,相信生意没有早晚,只要在那儿用心找,还是有机会。

  龙湖的等待确实迎来了一定机会,他们将要打造的海口时代天街项目成功入选了2020年海南省重点投资项目计划名单,总投资金额达到了115亿元。

  一位海南市场人士向界面新闻表示:“目前海南的住宅用地稀缺,即便是龙湖这类房企也很难拿到。”

  海南楼市总体降温,直接体现在成交数据上。从2017年到2019年,海南楼市的销售额分别为2713.72亿元,2083.29亿元,1276亿元,销售面积为2292.61万平方米,1432.25万平米,829.34万平方米。降幅明显的数据,一定程度上也反映出海南去地产化的决心。

  在海南最重要的两个城市,不同市场定位也表现出差异性。2019年,以刚需为主的海口市逆市上扬,前11个月销售额不降反升,涨幅为35.5%,而代表旅游住宅地产的三亚市销售额则暴跌51.3%。

  一些大型房企在海南设置的区域公司也多被并入到其他区域,对这些房企而言,作为房地产业务板块,海南的区域地位被弱化。

  全岛限购期内,房企在海南的销售也大幅下滑。2018年全省TOP10房企成交总金额同比2017年减少了40.46%,百亿规模由6家缩减至4家,最高的为碧桂园160亿元,随后是雅居乐129亿元,而在2017年,海南市场排名前两位的房企销售额均突破300亿元。

  过去的2019年与2018年情况相似,在海南市场排名第一的还是碧桂园,销售金额也是160亿元左右,排名第二位的是融创,雅居乐则位居第三。

  房企谋转型

  自贸港方案出台后,海南多位市场人士向界面新闻表示,不认为对楼市有大的利好

  “自贸港是大利好,不要只看住宅就好”、“房地产旅游、产业、就业等等,本质上都是相辅相成,但这些年重心全在房子上,基建跟不上,其他都是空谈,现在还处于调整重心的阶段。”

  尽管通过人才引进的方式以及岛内的购房需求仍在,但整体上海南的房企仍处于收缩态势。

  贝壳研究院数据显示,2020年1到4月,海南商品房销售额累计同比下跌45%。

  上述人士补充道:“房企现在都跟着政策走,不拿那么多住宅用地,改拿产业用地,而且还会有一些补贴,文旅地产、物流地产等领域都是房企目前布局的重点。”

  在房地产市场被限制的情况下,房企的多元化业务可以与自贸港建设相契合,以此在新的赛道换取空间。

  近两年在市场异常活跃的世茂海峡今年3月就参与了三亚重大项目“云签约”,与三亚市政府达成了深度合作,将在三亚设立全资子公司。

  今年5月,世茂集团执行董事、世茂海峡董事长兼总裁、世茂福晟总裁吕翼又在海口参与了世茂江东新区项目落地研讨。世茂目前已形成“一岛四地八盘”的格局。

  “像世茂、仁恒、万华在海南市场表现得很活跃,他们不约而同的下注了江东新区”,海南锦城房地产咨询策划有限公司董事长王路向界面新闻表示。

  自贸岛总体方案在文旅方面给予了很大的政策倾斜,表示要大力发展旅游业,支持建设文化旅游产业园,发展特色旅游产业集群,培育旅游新业态新模式,创建全域旅游示范省,并对有稳定现金流的优质旅游资产,推动开展证券化试点。支持住房租赁金融业务创新和规范发展,支持发展房地产投资信托基金(REITs)。

  海南本身以旅游业闻名,房企也早已布局海南的文旅市场

  早在2017年,海南就有旅游招商项目116个,投资概算达到2638.88亿元,当年上半年,海南全面启动特色产业小镇创建工作,在海南省发展改革委主办的2017海南特色产业小镇专题招商会上,共推出特色产业小镇招商项目143个。

  当时华侨城、旭辉、观澜湖、保利、恒大等国内知名房企与海口、三亚、陵水、临高等市县政府签约,投资特色小镇的建设与开发。

  2018年海南的重点项目中,仍旧可以看到复星、富力、恒大、雅居乐等房企的身影。

  在海南今年的105个省重点项目中,旅游业、现代服务业、高新技术等三大主导产业占了34个,总投资高达1461亿元。参与的房企包括了保利、招商蛇口、龙湖、中交、大悦城等,涉及项目包括文旅、商业等。

  不过受疫情影响,海南今年的旅游业损失较大。五一假期,海南累计接待游客133.54万人次,恢复至去年同期游客量的80%,实现旅游总收入9.94亿元,恢复至去年同期旅游总收入的52%。其中,全省进港旅客24.4万人次,恢复至去年同期进港旅客量的82%。

  由于房企长期以来都是实行文旅加地产的策略,重地产销售,轻文旅运营,要转变思维提升运营能力并不简单,再加上海南对生态保护划出红线,文旅项目的要求会更高。

  另外,海南自由贸易港建设中物流产业也与房企的布局有契合点,海南今年将继续把现代物流服务业作为在琼投资布局的重点,围绕琼州海峡汽车货运物流、冷链、集装箱中转分拨和公共仓储平台建设等领域,启动一批具有带动效益的物流项目投资

  未来的市场

  从去年开始,部分城市开始尝试对房地产调控政策进行因地制宜的调整,基本上调整以放松为主,但海南却一直在加码。

  2019年,海口市人民政府通知规定暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅(经批准的企业人才周转房除外)。

  2020年3月7日,海南又发布通知明确要全面实行现房销售制度。海南成为全国首个出台这一规定的省份,也是疫情期间第一个收紧调控的省份。这也再次表明了海南去地产化的决心。

  楼市调控不放松,海南今后还将实施更严格的土地制度,房企拿地将更不容易。自贸港方案中规定海南依然要按照国家规定的条件,对全省耕地、永久基本农田、林地、建设用地布局调整进行审批并纳入海南省和市县国土空间规划。

  2020年初至今,海南省全省出让的住宅用地寥寥可数。2月,琼海挂出博鳌乐城国际医疗旅游先行区09单元1号-1和-2地块,合计92.2亩,其中有64亩为城镇住宅用地。这也是海南今年第一次挂出宅地。

  到目前为止,海南再没见到有宅地入市,挂牌出让的多以工业用地、商业用地、金融用地为主。

  当然,限制投资客的同时,海南也将人才准入门槛放低,2019年,海南公布《关于进一步完善人才购房政策的补充通知》,主要内容为实际引进并在海南工作但尚未落户的各类人才,购房社保或个税年限由原来的2年或5年统一降低为1年等。

  今年4月,海南发布《关于发展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》,安居型商品住房套型建筑面积原则上不超过100平方米,实行住房全装修,在售价上,原则上按照本市县城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定,或不超过本市县上年度商品住房销售均价的60%。

  另外还有一点值得注意,海南还有相当多的军产土地。此前,海南也作为军产用地置换的试点,在新央企中国融通成立之后,这部分土地也将用于经营。中国融通去年已经成立了海南筹备组。

  “市场不会大起大落,新的政策也不是为了房地产”,上述海南市场人告诉界面新闻表示。

  海南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长王智也表示,海南将继续保持房地产调控政策的连续性、稳定性,鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类分享型居住产品。

原标题:上市房企谁在赚钱?谁在陪跑?

进入5月,不少上市房企先后发布关于分红的公告。外界再掀波澜,同样辛苦经营一年,究竟谁在赚钱?谁在陪跑?

尽管规模与利润像一个硬币的两面,但长久以来房企对于规模的热情远甚于利润。规模驱动之下,利润数据难免缺乏可看性。结合上市房企公布的数据,中国网地产以销售额(含权益)超过100亿元(包含100亿元)的房企为样本,选取其中的88家典型房企进行了综合分析,试图揭开房企的盈利真相。

57家房企增收不增利,低利润之痛渐成趋势

统计数据显示,在88家典型房企中,2018年仅有15家房企出现增收不增利。到了2019年,这一数据猛增至57家,直接翻了近3倍。

具体来看,在TOP10房企阵营中,2019年共有7家房企出现增收不增利,分别为万科、中国恒大、融创中国、碧桂园、新城控股、世茂房地产、龙湖集团,仅中海、保利地产、绿地控股等3家房企能够保持营业收入增幅大于营业成本增幅,且两者增幅相差较低。尤其是绿地控股,只相差0.13个百分点。然而,对比上述10家房企2018年的数据可以发现,当年并无任何一家房企出现增收不增利。仅仅经过了一年时间,就实现了零的突破,差距之大令人咋舌。

以万科为例,其在2018年、2019年的营业总收入分别为2976.79亿元、3678.94亿元,营业成本分别为1861.04亿元、2345.50亿元。其中,营业收入的增速由22.55%小幅上升至23.59%,而营业成本的增速则从16.26%提升9.77个百分点至26.03%。一方面,万科的销售额增速也出现下滑,并在2019年首次降至个位数,为近5年来最低。另一方面,尽管对三费的管控较2018年有所成效,但整体不及2017年。

而在TOP20房企中,2018年仅有旭辉控股1家的营业成本增幅大于营业收入增幅,2019年则扩充至12家,在TOP20中的占比也由2018年的5%上升至60%;在TOP50房企中,增收不增利的房企从2018年的9家上升至2019年的34家,占比也从18%增加50个百分点至68%。

此外,有48家房企2019年归属于母公司净利润的增速出现下滑,不及2018年,在88家典型房企中的占比为54.55%。仅在TOP10房企中,就有6家之多,万科、中海等头部房企均在其中。一直以来,中海贵为利润之王,但其在2019年归属于母公司的净利润由2018年的449亿元下滑至416.18亿元,同比增速下降7.31个百分点,整体盈利能力遭遇滑坡。

从三费(包含销售费用、管理费用、财务费用)在营业总收入中的占比来看,在2019年共有43家房企的三费占比有所增长。纵观2019年88家房企的三费占比,最低为中海3.73%,最高为首创置业28.76%。

过去三年间,不少房企在三费管控方面成效显著。其中,碧桂园、保利地产、中海均呈现持续下降态势。以中海为例,三费在总营业收入中的占比分别为4.29%、4.07%、3.73%。尽管中海以成本管控见长,但盈利能力的走低正在加速弱化这一优势。此外,万科、中国恒大、融创中国、新城控股等房企的这一指标呈现出一定波动,世茂房地产与龙湖集团则维持在7%左右。

长远来看,虽然房企总营收仍在增长,但随着房地产行业进入从增量时代到存量时代的转轨期增收不增利现象愈发明显,利润空间收窄成为行业趋势之一。

根据wind数据可知,在2018年-2019年,上市房企的销售毛利率由30.92%下滑至28.82%,销售净利率也由14.36%降至11.91%,房地产行业的低利润趋势不可扭转。这也意味着,调控政策持续常态化之后,房企赚钱越来越艰难,坐享土地红利的好日子逐渐步入尾声。

早些时候,融创中国董事会主席孙宏斌在2019年业绩会上也表示,”现在到了这个规模,我们的销售稳步增长,已经把利润变成第一位了。以利润、安全和降低负债率的均衡管理为目标,提高综合竞争力,以安全、发展稳健为底线,这个行业下一步在2020年和2021年的利润压力比较大”。

事实证明,房地产行业并非一本万利,房企精细化运营成为制胜未来的关键。此外,行业天花板渐近,房企亟需寻求新的盈利增长点。尤其是头部房企,本身的规模基数较为庞大,未来通过传统的住宅开发谋求超预期的利润增长也不现实。

净资产收益率持续降低,精细化管理成新常态

受利润影响,房地产行业平均净资产收益率在过去3年间也持续走低。从wind公布的数据来看,在2017年-2019年房地产行业平均净资产收益率分别为11.17%、10.74%、10.06%。

在TOP10房企中,融创中国2019年以37.21%的平均净资产收益率一路领先,其次是新城控股36.72%,第三为碧桂园28.95%。值得注意的是,尽管这10家房企的平均净资产收益率远超行业平均水平,但是仍有4家房企不足20%。

据统计,2019年,共有9家房企的销售额突破2000亿元(不含超过3000亿元的房企)。其中,绿城中国以8.98%的平均净资产收益率垫底。而在千亿俱乐部中,共有16家房企,仅首开股份、远洋集团的平均净资产收益率为个位数。在销售额实现500亿元的准千亿房企中,共有17家企业,首创置业、越秀地产的平均净资产收益率也是个位数。

根据杜邦分析,可以将净资产收益率拆解为净利润率、总资产周转率、权益乘数三部分。其中,房地产行业的净利润率逐年下滑,在2017年-2019年依次为15.64%、14.36%、11.91%;同一时期,行业的总资产周转率分别为0.22、0.203、0.209。

基于上述趋势,在净利润率、总资产周转率双双下行的背景之下,要想保障一定的净资产收益率,不少房企纷纷借助权益乘数。以德信中国为例,在2019年的销售额为450.77亿元,其平均净资产收益率为41.58%,但其权益乘数高达15.61。与德信中国销售额相近的是保利置业,其平均净资产收益率为12.28%,权益乘数只有4.93,不及德信中国的零头。

众所周知,权益乘数主要反映企业财务杠杆的大小,权益乘数越大,股东投入的资本在总资产中的占比越小,杠杆越大。显然,杠杆存在一定的边界,无法持续放大。

在两会期间,中央重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”。同时,强调“六稳”,进一步“稳杠杆”。言外之意,房企加杠杆属于逆势而为,被推高的恐怕不只是杠杆,还有隐藏期间的巨大风险。

在“稳杠杆”的宏观大势之下,叠加2020年新冠肺炎疫情影响,不少房企顺应形势,提出降杠杆,同时加强现金流管理。万科总裁兼首席执行官祝九盛在2019年业绩发布会上就指出,疫情的影响最终就体现在现金流方面,对现金流的影响是非常明显的。由于销售减少,导致销售回款减少,疫情也增加了相应的防疫成本。总体来看,这次疫情对公司的影响相当大,销售回款大幅下降,并且也给未来1-2年产生了远期的结算压力。

受此影响,尽管万科坚持现金分红,但考虑到疫情的不确定性仍希望多保留现金在手上,其今年的分红总额和上年一样,为118.1亿元。

后规模时代,拿什么来拯救ROE成为众多房企不得不面对的灵魂拷问。尽管利润下行,房企仍要有所作为,而持续提升精细化管理能力且为客户创造真正的好产品、好服务将是重要的应对策略之一。,,

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